Investir dans l’ancien en location meublée

Investir dans une location meublée, c’est proposer au locataire un logement équipé du mobilier nécessaire à la vie courante. Les conditions de location sont organisées par la loi.

Le cadre juridique applicable à la location meublée

A la différence de la location nue qui est soumise à la loi du 6 juillet 1989, la location meublée bénéfice d’une plus grande liberté en ce qui concerne la fin du bail (durée, résiliation, reprise). Compte tenu de cette dérogation, le non-respect de ses obligations par le bailleur est sanctionné par le retour au régime général de la loi de 1989 (au plan civil et au plan fiscal).

Une distinction doit s’opérer entre les contrats de location meublée à titre de résidence principale par son occupant et les contrats de location meublée à usage autre que la résidence principale de son occupant.

La location meublée à titre de résidence principale

C’est l’article L.639-1 du Code de la construction et de l’habitation qui encadre ce type de location : « Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s’accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d’un contrat établi par écrit d’une durée d’un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale ».

• La location doit faire l’objet d’un contrat écrit d’une durée minimale d’un an renouvelable tacitement. (A savoir : la location à un étudiant permet de réduire ce bail à 9 mois sans reconduction automatique).

• Le délai de préavis en cas de départ du locataire est d’un mois (alors qu’il est de trois mois en cas de location nue).
Le bailleur dispose lui de trois mois avant l’échéance du bail pour délivrer son congé.

La fixation du loyer va dépendre de la situation du logement, c’est-à-dire s’il est situé dans une commune dite en zone tendue ou non.

• Zone tendue : de nombreuses communes sont listées où le loyer ne peut pas être fixé librement. Le bailleur doit le fixer au maximum au prix du loyer du locataire précédent, sauf s’il est parti depuis plus de 18 mois. Il peut toutefois le fixer au-dessus de ce plafond s’il a entrepris d’importants travaux d’amélioration, ou encore si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le quartier.
• Pour les logements situés en dehors de la zone tendue, le loyer peut être librement fixé lors de chaque changement de locataire.

Ces dispositions sont d’ordre public.

Les meubles à fournir pour une location meublée

Un décret d’application de loi ALUR du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier nécessaires pour un logement meublé.

Un logement est considéré comme meublé si le locataire peut s’y installer sans avoir besoin d’y apporter de mobilier. Tous les éléments indispensables à la vie au quotidien doivent donc s’y trouver. Le locataire doit pouvoir vivre, manger et dormir convenablement dans le logement en n’apportant que ses effets personnels et son « linge de maison » (draps, serviettes, torchons…). Si le logement est composé de plusieurs pièces, chaque pièce doit être équipée d’un mobilier suffisant.
Au moment de la signature du bail, vous devez dresser un inventaire détaillé du mobilier à annexer au bail en précisant son état.

Les autres baux meublés à titre de résidence temporaire

Dans les cas où le bailleur conclut des contrats de location meublés qui ne sont pas d’habitation principale c’est la liberté contractuelle qui prédomine, et à titre supplétif, les articles 1708 et 1760 du code civil. Ainsi, les parties sont libres d’aménager le contrat de bail comme ils l’entendent (durée, montant des loyers, charges, montant du dépôt de garantie…)