La Fiscalité en location meublée
Dans le domaine fiscal, la location meublée à titre habituel est une activité commerciale. De ce fait, les revenus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
En fonction du montant des revenus locatifs, 3 régimes d’imposition sont possibles.
Le micro-BIC
Le régime micro dit simplifié s’applique de plein droit lorsque le montant de vos recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière année n’excède pas :
- 70 000 € pour les locations de locaux d’habitation meublés ;
- 170 000 € pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés.
Vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes brutes avec un minimum de 305€.
Le montant restant sera imposable à l’impôt sur le revenu en fonction de votre tranche marginale d’imposition (TMI) ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2% en 2019).
A noter que l’abattement forfaitaire est de 71% pour la location des meublés de tourisme classés et chambre d’hôtes.
Ce régime vous permet de ne pas faire appel à un comptable.
Le régime réel simplifié
Le régime réel s’applique de plein droit lorsque vos revenus dépassent les montants définis pour le régime micro-BIC. Vous pouvez également opter pour ce régime sur option. Cette option est valable 2 ans, renouvelable automatiquement.
L’avantage de ce dispositif est la possibilité de déduire l’ensemble des vos charges et surtout d’amortir le bien. L’amortissement du bien va vous permettre d’optimiser l’impact fiscal de vos revenus locatifs.
- La déduction des charges, contrairement au revenu foncier, il n’y a pas de listes exhaustives. Elles doivent cependant répondre aux règles applicables de déduction des charges en BIC :
– correspondre à une charge effective et être appuyées de justifications suffisantes ;
– être comprises dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées – être exposées dans l’intérêt direct de l’exploitation ou se rattacher à la gestion normale de l’entreprise ; - La déduction des amortissements, le loueur en meublé peut également déduire l’amortissement du prix d’achat des biens (immobilier et mobilier) à condition qu’ils soient inscrits à l’actif de son bilan. Attention le terrain ne peut pas être amortissable. D’un point de vue fiscal, la déduction de l’amortissement est limitée puisqu’ils ne peuvent pas générer de déficit. L’amortissement non déduit pourra cependant être reportable sans limitation de durée.
Le déficit est imputable sur vos loyers pendant 10 ans.
Ce régime nécessite donc d’effectuer une comptabilité. Il est souvent préférable de faire appel à un expert-comptable.
Le régime réel normal
Ce régime d’imposition s’applique de plein droit aux loueurs dont le chiffre d’affaires excède 236 000€ HT.
Il nécessite une comptabilité complète et régulière.
Le loueur imposé au régime du réel normal est imposé de la même façon que le loueur soumis au régime du réel simplifié.
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